যুক্তরাষ্ট্রের যে শহরে বাড়ি ভাড়া বৃদ্ধি নিষেধ করা হলো

ক্যালিফোর্নিয়ার সান্তা বারবারার সিটি কাউন্সিল এক বিভক্ত সিদ্ধান্তের মাধ্যমে শহরজুড়ে সাময়িক ‘রেন্ট ফ্রিজ’ বা ভাড়া বৃদ্ধির ওপর নিষেধাজ্ঞা অনুমোদন করেছে।

যদিও ক্যালিফোর্নিয়ার অন্তত ৩৫টি শহর ও কাউন্টিতে কোনো না কোনো ধরনের ভাড়া নিয়ন্ত্রণ ব্যবস্থা চালু আছে, তবে গত মাসের শেষের দিকে অনুমোদিত সান্তা বারবারার এই পদক্ষেপটি অনন্য, খবর San Francisco Gate-এর।  বর্তমানে ক্যালিফোর্নিয়ার একমাত্র শহর হিসেবে এখানেই এ ধরনের ভাড়া স্থগিতাদেশ কার্যকর হতে যাচ্ছে। এই সাময়িক নিষেধাজ্ঞা আগামী ৩১ ডিসেম্বর পর্যন্ত অথবা একটি স্থায়ী ভাড়া নিয়ন্ত্রণ অধ্যাদেশ পাস না হওয়া পর্যন্ত কার্যকর থাকবে, যা ২০২৭ সাল নাগাদ বাস্তবায়িত হতে পারে।

এই সাময়িক নিষেধাজ্ঞার ফলে শহরের অনেক বাড়ির মালিক ২০২৫ সালের ১৬ ডিসেম্বরের পর থেকে চলতি বছরের জন্য মূল ভাড়া বৃদ্ধি করতে পারবেন না। তবে সেকশন ৮ হাউজিং, ১৯৯৫ সালের পরে নির্মিত বাড়ি, একক পরিবারের ঘর (সিঙ্গেল ফ্যামিলি হোম), কিছু কন্ডোমিনিয়াম এবং সরকারি আবাসনের ক্ষেত্রে এই নিয়ম প্রযোজ্য হবে না।

সান্তা বারবারার আবাসন সমস্যা অত্যন্ত প্রকট। এমনকি যেসব পরিবারের আয় গড় আয়ের চেয়ে দ্বিগুণ, তারাও সেখানে থাকার খরচ মেটাতে হিমশিম খাচ্ছেন। এই মাসে শহর কর্তৃপক্ষ একটি স্থায়ী ভাড়া নিয়ন্ত্রণ অধ্যাদেশ কেমন হতে পারে, তা নিয়ে সাধারণ মানুষের সাথে আলোচনা ও ফোকাস গ্রুপ মিটিং করছে। মার্চ মাসে সিটি কাউন্সিলের পর্যালোচনার জন্য একটি খসড়া প্রস্তাব তৈরি করার পরিকল্পনা রয়েছে এবং জুলাই মাসে চূড়ান্ত ভোটের পর ২০২৭ সালের ১ জানুয়ারি থেকে এটি স্থায়ীভাবে কার্যকর করার লক্ষ্য নির্ধারণ করা হয়েছে।

সেন্ট্রাল কোস্ট অ্যালায়েন্স ইউনাইটেড ফর এ সাসটেইনেবল ইকোনমি-এর নীতি আইনজীবী আনা আর্সে জানান, একটি স্থায়ী সমাধান না হওয়া পর্যন্ত এই রেন্ট ফ্রিজ অত্যন্ত জরুরি। তার মতে, অন্তর্বর্তীকালীন সুরক্ষা না থাকলে স্থায়ী আইন কার্যকর হওয়ার আগেই মালিকরা ভাড়া বাড়িয়ে দিতে পারেন, যা মূল আইনের উদ্দেশ্যকেই ব্যাহত করবে। এছাড়া শক্তিশালী উচ্ছেদ বিরোধী সুরক্ষা না থাকলে ভাড়াটেরা অন্যায্য উচ্ছেদের ঝুঁকিতে থাকবেন।

তবে, কোনো স্থায়ী ভাড়া নিয়ন্ত্রণ অধ্যাদেশ কার্যকর করার আগে, বিভক্ত সিটি কাউন্সিলকে একমত হওয়ার জন্য বেশ কিছু প্রতিকূলতা পার করতে হবে। গত জানুয়ারির শেষে অনুষ্ঠিত এক উত্তপ্ত সভায় কাউন্সিল সদস্য অস্কার গুতিয়ারেজ, ওয়েন্ডি সান্তামারিয়া, ক্রিস্টেন স্নেডন এবং মেগান হারমন এই সাময়িক 'রেন্ট ফ্রিজ'-এর পক্ষে ভোট দিলেও, কাউন্সিল সদস্য এরিক ফ্রিডম্যান এবং মাইক জর্ডান মেয়র র‍্যান্ডি রাউসের সাথে একাত্ম হয়ে এর বিপক্ষে ভোট দেন।

মেয়র রাউস এই নিষেধাজ্ঞার ফলে ভূ-স্বামী বা বাড়ির মালিকদের ওপর তাৎক্ষণিক প্রভাব নিয়ে উদ্বেগ প্রকাশ করেছেন। তিনি বলেন, "বর্তমানে আমাদের মাঝে প্রচুর ভয় ও বিভ্রান্তি কাজ করছে; অনেক মানুষ তাদের প্রপার্টি তালিকাভুক্ত করার জন্য এজেন্টদের ফোন দিচ্ছেন। এটি আমাদের উদ্দেশ্য না হলেও, বর্তমানে এটাই ঘটছে।"

তিনি আরও বলেন, "ভাড়া স্থগিতের এই অধ্যাদেশটি পারস্পরিক শ্রদ্ধা ও বিশ্বাসের মাধ্যমে সমস্যা সমাধানের পরিবর্তে একটি জবরদস্তিমূলক ও ওপর থেকে চাপিয়ে দেওয়া সিদ্ধান্ত। মনে রাখবেন, ভাড়ার এই অস্বাভাবিক উল্লম্ফন অনেক ক্ষেত্রে সরকারি পদক্ষেপের ফলাফল, এটি কেবল ব্যক্তিগত বাড়ির মালিকদের লোভের কারণে নয়।"

মেয়র রাউস প্রস্তাব দিয়েছিলেন যে, স্থায়ী অধ্যাদেশটি চূড়ান্ত না হওয়া পর্যন্ত যেন এই স্থগিতাদেশ কার্যকর করা না হয়। তবে কাউন্সিল সদস্য সান্তামারিয়া এই প্রস্তাবের তীব্র বিরোধিতা করেন।

তিনি বলেন, "আমাদের সামনে দুটি পথ খোলা আছে। আমরা মেয়র রাউসের অনুরোধ অনুযায়ী বিরতি নিতে পারি, যার অর্থ হলো বর্তমান পরিস্থিতিকেই বজায় রাখা। কিন্তু বর্তমান পরিস্থিতি বজায় রাখার অর্থ হলো এখনই অনেকগুলো পরিবারকে বিপদের মুখে ঠেলে দেওয়া।"
জেমিনাই যোগ করেছে: পুরো যুক্তরাষ্ট্রে প্রায় ১৮০ থেকে ৩০৫টি মিউনিসিপ্যালিটি বা শহরে কোনো না কোনো ধরনের ভাড়া নিয়ন্ত্রণ আইন কার্যকর আছে। এই শহরগুলো মূলত নিউ ইয়র্ক, ক্যালিফোর্নিয়া, নিউ জার্সি, ম্যারিল্যান্ড, ওরেগন এবং ওয়াশিংটন ডি.সি.-র মতো কয়েকটি অঙ্গরাজ্যে অবস্থিত।

ক্যালিফোর্নিয়ার চিত্র: ক্যালিফোর্নিয়ার প্রায় ৩৫ থেকে ৩৯টি শহরে নিজস্ব ভাড়া নিয়ন্ত্রণ আইন রয়েছে (যেমন: লস অ্যাঞ্জেলেস, সান ফ্রান্সিসকো, বার্কলে)। এছাড়া ২০২৬ সালে স্যান লিয়ান্ড্রোর মতো নতুন কিছু শহর এই তালিকায় যুক্ত হচ্ছে।

নিউ ইয়র্ক সিটি: এখানে ভাড়ার বাজার মূলত 'রেন্ট স্ট্যাবিলাইজেশন' (ভাড়া স্থিতিশীলকরণ) দ্বারা নিয়ন্ত্রিত, যেখানে প্রায় ১০ লক্ষ অ্যাপার্টমেন্ট অন্তর্ভুক্ত। তবে পুরোপুরি 'রেন্ট কন্ট্রোলড' (যেখানে ভাড়া খুব কম এবং অনেক পুরনো আইন দ্বারা নিয়ন্ত্রিত) অ্যাপার্টমেন্টের সংখ্যা কমে এখন প্রায় ২০,০০০-এর কাছাকাছি পৌঁছেছে।

উল্লেখ্য যে, যুক্তরাষ্ট্রের প্রায় ৩৭টি অঙ্গরাজ্যে স্থানীয়ভাবে ভাড়া নিয়ন্ত্রণ আইন পাস করার ওপর সরকারি নিষেধাজ্ঞা বা সীমাবদ্ধতা রয়েছে, যার ফলে অনেক শহর চাইলেও ভাড়া বৃদ্ধির ওপর সরাসরি কোনো কঠোর নিয়ম আরোপ করতে পারে না।

 সান্তা বারবারার আবাসন সংকটে একটি বিতর্কিত নতুন অধ্যায় যুক্ত হয়েছে। শহরটির সিটি কাউন্সিল এক বিভক্ত সিদ্ধান্তের মাধ্যমে সম্প্রতি শহরজুড়ে সাময়িক ‘রেন্ট ফ্রিজ’ বা ভাড়া বৃদ্ধির ওপর নিষেধাজ্ঞা অনুমোদন করেছে।

যদিও ক্যালিফোর্নিয়ার অন্তত ৩৫টি শহর ও কাউন্টিতে কোনো না কোনো ধরনের ভাড়া নিয়ন্ত্রণ ব্যবস্থা চালু আছে, তবে গত মাসের শেষের দিকে অনুমোদিত সান্তা বারবারার এই পদক্ষেপটি অনন্য। বর্তমানে ক্যালিফোর্নিয়ার একমাত্র শহর হিসেবে এখানেই এ ধরনের ভাড়া স্থগিতাদেশ কার্যকর হতে যাচ্ছে। এই সাময়িক নিষেধাজ্ঞা আগামী ৩১ ডিসেম্বর পর্যন্ত অথবা একটি স্থায়ী ভাড়া নিয়ন্ত্রণ অধ্যাদেশ পাস না হওয়া পর্যন্ত কার্যকর থাকবে, যা ২০২৭ সাল নাগাদ বাস্তবায়িত হতে পারে।

এই সাময়িক নিষেধাজ্ঞার ফলে শহরের অনেক বাড়ির মালিক ২০২৫ সালের ১৬ ডিসেম্বরের পর থেকে চলতি বছরের জন্য মূল ভাড়া বৃদ্ধি করতে পারবেন না। তবে সেকশন ৮ হাউজিং, ১৯৯৫ সালের পরে নির্মিত বাড়ি, একক পরিবারের ঘর (সিঙ্গেল ফ্যামিলি হোম), কিছু কন্ডোমিনিয়াম এবং সরকারি আবাসনের ক্ষেত্রে এই নিয়ম প্রযোজ্য হবে না।

সান্তা বারবারার আবাসন সমস্যা অত্যন্ত প্রকট। এমনকি যেসব পরিবারের আয় গড় আয়ের চেয়ে দ্বিগুণ, তারাও সেখানে থাকার খরচ মেটাতে হিমশিম খাচ্ছেন। এই মাসে শহর কর্তৃপক্ষ একটি স্থায়ী ভাড়া নিয়ন্ত্রণ অধ্যাদেশ কেমন হতে পারে, তা নিয়ে সাধারণ মানুষের সাথে আলোচনা ও ফোকাস গ্রুপ মিটিং করছে। মার্চ মাসে সিটি কাউন্সিলের পর্যালোচনার জন্য একটি খসড়া প্রস্তাব তৈরি করার পরিকল্পনা রয়েছে এবং জুলাই মাসে চূড়ান্ত ভোটের পর ২০২৭ সালের ১ জানুয়ারি থেকে এটি স্থায়ীভাবে কার্যকর করার লক্ষ্য নির্ধারণ করা হয়েছে।

সেন্ট্রাল কোস্ট অ্যালায়েন্স ইউনাইটেড ফর এ সাসটেইনেবল ইকোনমি-এর নীতি আইনজীবী আনা আর্সে জানান, একটি স্থায়ী সমাধান না হওয়া পর্যন্ত এই রেন্ট ফ্রিজ অত্যন্ত জরুরি। তার মতে, অন্তর্বর্তীকালীন সুরক্ষা না থাকলে স্থায়ী আইন কার্যকর হওয়ার আগেই মালিকরা ভাড়া বাড়িয়ে দিতে পারেন, যা মূল আইনের উদ্দেশ্যকেই ব্যাহত করবে। এছাড়া শক্তিশালী উচ্ছেদ বিরোধী সুরক্ষা না থাকলে ভাড়াটেরা অন্যায্য উচ্ছেদের ঝুঁকিতে থাকবেন।

তবে কোনো স্থায়ী ভাড়া নিয়ন্ত্রণ অধ্যাদেশ কার্যকর করার আগে, বিভক্ত সিটি কাউন্সিলকে একমত হওয়ার জন্য বেশ কিছু প্রতিকূলতা পার করতে হবে। গত জানুয়ারির শেষে অনুষ্ঠিত এক উত্তপ্ত সভায় কাউন্সিল সদস্য অস্কার গুতিয়ারেজ, ওয়েন্ডি সান্তামারিয়া, ক্রিস্টেন স্নেডন এবং মেগান হারমন এই সাময়িক 'রেন্ট ফ্রিজ'-এর পক্ষে ভোট দিলেও, কাউন্সিল সদস্য এরিক ফ্রিডম্যান এবং মাইক জর্ডান মেয়র র‍্যান্ডি রাউসের সাথে একাত্ম হয়ে এর বিপক্ষে ভোট দেন।

মেয়র রাউস এই নিষেধাজ্ঞার ফলে ভূ-স্বামী বা বাড়ির মালিকদের ওপর তাৎক্ষণিক প্রভাব নিয়ে উদ্বেগ প্রকাশ করেছেন। তিনি বলেন, "বর্তমানে আমাদের মাঝে প্রচুর ভয় ও বিভ্রান্তি কাজ করছে; অনেক মানুষ তাদের প্রপার্টি তালিকাভুক্ত করার জন্য এজেন্টদের ফোন দিচ্ছেন। এটি আমাদের উদ্দেশ্য না হলেও, বর্তমানে এটাই ঘটছে।"

তিনি আরও বলেন, "ভাড়া স্থগিতের এই অধ্যাদেশটি পারস্পরিক শ্রদ্ধা ও বিশ্বাসের মাধ্যমে সমস্যা সমাধানের পরিবর্তে একটি জবরদস্তিমূলক ও ওপর থেকে চাপিয়ে দেওয়া সিদ্ধান্ত। মনে রাখবেন, ভাড়ার এই অস্বাভাবিক উল্লম্ফন অনেক ক্ষেত্রে সরকারি পদক্ষেপের ফলাফল, এটি কেবল ব্যক্তিগত বাড়ির মালিকদের লোভের কারণে নয়।"

মেয়র রাউস প্রস্তাব দিয়েছিলেন যে, স্থায়ী অধ্যাদেশটি চূড়ান্ত না হওয়া পর্যন্ত যেন এই স্থগিতাদেশ কার্যকর করা না হয়। তবে কাউন্সিল সদস্য সান্তামারিয়া এই প্রস্তাবের তীব্র বিরোধিতা করেন।

তিনি বলেন, "আমাদের সামনে দুটি পথ খোলা আছে। আমরা মেয়র রাউসের অনুরোধ অনুযায়ী বিরতি নিতে পারি, যার অর্থ হলো বর্তমান পরিস্থিতিকেই বজায় রাখা। কিন্তু বর্তমান পরিস্থিতি বজায় রাখার অর্থ হলো এখনই অনেকগুলো পরিবারকে বিপদের মুখে ঠেলে দেওয়া।"
জেমিনাই যোগ করেছে: পুরো যুক্তরাষ্ট্রে প্রায় ১৮০ থেকে ৩০৫টি মিউনিসিপ্যালিটি বা শহরে কোনো না কোনো ধরনের ভাড়া নিয়ন্ত্রণ আইন কার্যকর আছে। এই শহরগুলো মূলত নিউ ইয়র্ক, ক্যালিফোর্নিয়া, নিউ জার্সি, ম্যারিল্যান্ড, ওরেগন এবং ওয়াশিংটন ডি.সি.-র মতো কয়েকটি অঙ্গরাজ্যে অবস্থিত।

ক্যালিফোর্নিয়ার চিত্র: ক্যালিফোর্নিয়ার প্রায় ৩৫ থেকে ৩৯টি শহরে নিজস্ব ভাড়া নিয়ন্ত্রণ আইন রয়েছে (যেমন: লস অ্যাঞ্জেলেস, সান ফ্রান্সিসকো, বার্কলে)। এছাড়া ২০২৬ সালে স্যান লিয়ান্ড্রোর মতো নতুন কিছু শহর এই তালিকায় যুক্ত হচ্ছে।

নিউ ইয়র্ক সিটি: এখানে ভাড়ার বাজার মূলত 'রেন্ট স্ট্যাবিলাইজেশন' (ভাড়া স্থিতিশীলকরণ) দ্বারা নিয়ন্ত্রিত, যেখানে প্রায় ১০ লক্ষ অ্যাপার্টমেন্ট অন্তর্ভুক্ত। তবে পুরোপুরি 'রেন্ট কন্ট্রোলড' (যেখানে ভাড়া খুব কম এবং অনেক পুরনো আইন দ্বারা নিয়ন্ত্রিত) অ্যাপার্টমেন্টের সংখ্যা কমে এখন প্রায় ২০,০০০-এর কাছাকাছি পৌঁছেছে।

উল্লেখ্য যে, যুক্তরাষ্ট্রের প্রায় ৩৭টি অঙ্গরাজ্যে স্থানীয়ভাবে ভাড়া নিয়ন্ত্রণ আইন পাস করার ওপর সরকারি নিষেধাজ্ঞা বা সীমাবদ্ধতা রয়েছে, যার ফলে অনেক শহর চাইলেও ভাড়া বৃদ্ধির ওপর সরাসরি কোনো কঠোর নিয়ম আরোপ করতে পারে না।